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ローンシミュレーション

ローンは、マイ・ホームを持つときに、一番気になると思います。
私も一番、気になる存在です。

ネットには、住宅ローンシュミレーションソフトがあります。
フリーソフトでも無料のもので、いいものがあったで紹介しておきます。
住宅ローン&繰上げ返済シミュレーション

このソフト。是非、試してみてください。
私がローンを組む相談をした住宅メーカーが使っていたソフトです。

住宅を持つときに、気になるローン。
どのくらいの金額のローンが組めるか考えてみましょう。

色々な計算式が巷にあふれていますが
どんな形であれ、知りたいのが本音かと思います。
ローンでどれだけ自分が借りれるかを知るのは重要だと思います。
色々な見通しの予想ができるからです。

ここで、日々の家計管理が威力を発揮します。
こまごまとした出費はわからなくても、年間でこれくらい必要だと
解っているほうが大切だと思います。
住宅ローンに充当させれる金額を把握していると
無理のないローン額が算出されると思います。
よく言われている資料ですが、下記の資料をまず見てください。

資料1) 【ローンの定説】
ローン額 年収×4まで
頭金 最低2割はためる
返済期間 夫の定年までに完済

返済期間を夫の定年までと区切るのは、老後の生活が待っているからです。
歳を取ると、体力もかなり落ちているのでローン負担を減らしたいところです。
それに、水周りのリフォームなども必要な頃になってきます。
家のメンテナンスも、かなり必要かもしれない頃です。。


ふくちゃんが思うに、無理がないローン返済額は
税込み年収の15%くらいだと思っています。
しかしそれでは、なかなか家が建たない金額だとは思うのですが・・。
人それぞれですが、参考になるかと思うので、一緒に考えたいと思います。
大抵のハウスメーカーは、税込み年収の20〜25%はローンを組めるとアドバイスしますが、
さてはて、どうでしょうか。
どんな結果がでるか、検証してみましょう。

税込み年収500万円だとすると、
 15%で75万円/1年(6.3万円/月)
 20%で100万円/年(8.3万円/月)
 25%で125万円/年(10.4万円/月)
・・・の支払いになります。

下の資料はそのことをまとめたものなので参照してください。

資料2) 【税込み年収に対する返済額】
税込み収入 年間返済額(万円) ⇒⇒ 月々の返済額(万円)
(左の数値÷12ヶ月)
年収(万円) 年収の
15%

20%

25%

15%

20%

25%
300  45 60 75 3.8 5 6.3
400 60 80 100 5.0 6.7 8.3
500 75 100 125 6.3 8.3 10.4
600 90 120 150 7.5 10.0 12.5
700 105 140 175 8.8 11.7 14.6
800 120 160 200 10.0 13.3 16.7
900 135 180 225 11.3 15.0 18.8
1000 150 200 250 12.5 16.7 20.8


税込み年収500万円で、ハウスメーカーが言うように、年収の20%でローンを組んだとします。
その場合、年間100万円を返済することになります(上の資料内、赤の太字で表記)。

年間100万円を35年ローンとすると、単純に3500万円になります。
では、今度は逆に3500万円を借りる場合を考えて見ましょう。

下表『資料3) 【ローン可能金額早見表】』を見てください。
この表は、金利を踏まえて計算されたものなので、今までのような単純なものではありません。
ローン可能金額の欄で、3500万に近い数字を探してみてください。

資料3) 【ローン可能金額 早見表】
月々返済可能額 ローン可能金額(目安)
金利 15年 20年 25年 30年 35年
5万円 2.5% 740 940 1110 1260 1390
3.0% 720 900 1050 1180 1290
3.5% 690 860 990 1110 1200
6万円 2.5% 890 1130 1330 1510 1670
3.0% 860 1080 1260 1420 1550
3.5% 830 1030 1190 1330 1540
7万円 2.5% 1040 1320 1560 1770 1950
3.0% 1010 1260 1470 1660 1810
3.5% 970 1200 1390 1550 1690
8万円 2.5% 1190 1500 1780 2020 2230
3.0% 1150 1440 1680 1890 2070
3.5% 1110 1370 1590 1780 1930
9万円 2.5% 1340 1690 2000 2270 2510
3.0% 1300 1620 1890 2130 2330
3.5% 1250 1550 1790 2000 2170
10万円 2.5% 1490 1880 2220 2530 2790
3.0% 1440 1800 2100 2370 2590
3.5% 1390 1720 1990 2220 2410
11万円 2.5% 1640 2070 2450 2780 3070
3.0% 1590 1980 2310 2600 2850
3.5% 1530 1890 2190 2440 2660
12万円 2.5% 1790 2260 2670 3030 3350
3.0% 1730 2160 2530 2840 3110
3.5% 1670 2060 2390 2670 2900
13万円 2.5% 1940 2450 2890 3290 3630
3.0% 1880 2340 2740 3080 3370
3.5% 1810 2240 2590 2890 3140
14万円 2.5% 2090 2640 3120 3540 3910
3.0% 2020 2520 2950 3320 3630
3.5% 1950 2410 2790 3110 3380
15万円 2.5% 2240 2830 3340 3790 4190
3.0% 2170 2700 3160 3550 3890
3.5% 2090 2580 2990 3340 3620
16万円 2.5% 2390 3010 3560 4040 4470
3.0% 2310 2880 3370 3790 4150
3.5% 2230 2750 3190 3560 3870
金利のタイプには、変動型など色々あるのですが、計算がややこしいので割愛しますm(__)m


お疲れ様でした。結果を見てびっくりしませんでしたか?
月々返済可能額:13〜14万円 で、 金利:3.0% で、 35年
・・・のローンとなりましたね。

こんな感じで、皆さんが思っている額をシュミレーションしてみてください。

それでは、気を取り直して
もう一度、資料2を見てみることにしましょう。(下図参照)
年収500万で、月々の支払いは6.3〜10.4万円の範囲のはずだと思っていたのに、
ローンで借りると、月々返済可能額:13〜14万円 だなんて、
ぜんぜん数字が違うやんけーーーーーーーーー! (`へ´)ぷんぷん

資料2) 【税込み年収に対する返済額】
税込み収入 年間返済額(万円) ⇒⇒ 月々の返済額(万円)
(左の数値÷12ヶ月)
年収(万円) 年収の
15%

20%

25%

15%

20%

25%
400 60 80 100 5.0 6.7 8.3
500 75 100 125 6.3 8.3 10.4
600 90 120 150 7.5 10.0 12.5


どうして、こんなに違うのでしょうか?
それが、金利マジックと言われるものなのです。

ああ、こわいこわい。。。



さて、住居費(家賃・ローン)は、手取りの20〜25%が無理がないとよくいわれていますが
このコンテンツの最初の方で『無理がないローン返済額は、税込み年収の15%くらいだと思っています』と書きました。その理由を少し説明します。

計算が楽なので(笑)、ここでも税込み収入を年間500万円と設定します。

<資料2より>

税込み収入 年間返済額(万円) ⇒⇒ 月々の返済額(万円)
(左の数値÷12ヶ月)
年収(万円) 年収の
15%

20%

25%

15%

20%

25%
500 75 100 125 6.3 8.3 10.4

年間総所得500万円のうち、全て手元には残りません。(周知の事実)
なんだかんだで、150万円ほど税金や、社会保険などなどで持っていかれるので
年収手取りは350万円 位と予測されます。

年収手取り350万円の人は、ボーナス2回で40万円もらうと予測して
月々もらう手取り収入は 25万8000円 【 (350-40)÷12=25.8万円) 】
そうすると

住居費は 51,600〜64,500円 (手取り収入の20〜25%)

が無理のない家計のやりくり範囲になります。

だいたいの中間の値をとって、住居費 60,000円 位が相場だと思います。

そうすると、住居費の理想値から考えると
月々返済額15%の6.3万円でも、ちょっとばかりしんどい額になってきます。
でも、3000円なら、日々のやりくりで十分カバーができる範囲だと思います。
よって、

15%なら、範囲内なので楽にやりくりができるでしょう v(^o^)



しかし、ハウスメーカーの提示額の税込み年収の20%になると、ちょっときつい感じがします。
でも、やれないことはないかもしれません。
しかし、25%はかなりきつい!と、私は思います。




これも、このコンテンツの最初の方に書きましたが、年収の4倍のローン額ってどういうことなんでしょう?

資料1) 【ローンの定説】 税込み収入500万円の人は、
500×4=2000万円までのローンまでと言われていますが
さてはてどうか・・
ローン額 年収×4まで
頭金 最低2割はためる
返済期間 夫の定年までに完済


さっきと同じように、税込み年収が500万円で考えます。
500万円 × 4 =2000万円ですので、資料3で2000万円を探してみると・・・

<資料3より>

月々返済可能額 金利 15年 20年 25年 30年 35年
9万円 2.5% 1340 1690 2000 2270 2510
3.0% 1300 1620 1890 2130 2330
3.5% 1250 1550 1790 2000 2170
10万円 2.5% 1490 1880 2220 2530 2790
3.0% 1440 1800 2100 2370 2590
3.5% 1390 1720 1990 2220 2410


上の図のようになりました。


2000万円のローンを30年間で組むとすると
資料3から、逆にみると 金利3%で、月々9万円を返すことになります。
(30年ローン 月々9万円 金利3.0% で交差 )

月々の返済額は、

あれれ・・ちょっと考えてみてください。

月々9万円を30年間で返すとすると・・
単純計算すると
9(万円)×12(ヶ月)×30(年)=3240万円
2130万円借りたのに、利息がついて3240万円払っている計算になります。(x_x)

1110万円がローンで払う利息です

びっくりでしょう?
私たちも、最初、かなりびっくりしました。おそるべし、金利マジック!

税込み年収500万円の人において
月々9万円の返済は、最初の住居費が占める理想割合、手取りの20〜25%から考えても
がんばっている額になります
年収の4倍を越すローンは、かなりな負担が予想されるので気をつけたほうがいいでしょう。
無駄のない家計を、家を建てる前から作っておかないと、
ローンの海でおぼれてしまいます。
じゃあ、定説は嘘だったのでしょうか?

いいえ違います。

もう一度資料1を見てみましょう。

資料1) 【ローンの定説】
ローン額 年収×4倍まで
頭金 最低2割はためる
返済期間 夫の定年までに完済

そうです。頭金を最低2割は貯めなくては定説は成り立たないのです。

上の例えでは、2000万円を一気に借りたからローンの海で溺れてしまったわけですが、
2割の頭金=400万円があったらどうでしょう?

単純に、借り入れ金額が400万円下がります。すなわち1600万円借りればいいわけです。
その場合、下図のようになります。

資料3) 【ローン可能金額 早見表】
月々返済可能額 ローン可能金額(目安)
金利 15年 20年 25年 30年 35年
6万円 2.5% 890 1130 1330 1510 1670
3.0% 860 1080 1260 1420 1550
3.5% 830 1030 1190 1330 1540
7万円 2.5% 1040 1320 1560 1770 1950
3.0% 1010 1260 1470 1660 1810
3.5% 970 1200 1390 1550 1690
8万円 2.5% 1190 1500 1780 2020 2230
3.0% 1150 1440 1680 1890 2070
3.5% 1110 1370 1590 1780 1930

1600万円のローンを30年間で組むとすると
資料3から、逆にみると 金利3%で、月々7万円を返すことになります。
(30年ローン 月々7万円 金利3.0% で交差 )

月7万円の返済は、ちょっとキツイけど、がんばったらできそうですね。(^_^)v

さて、計算したくはないけれど、金利も見て見ましょう。
7(万円)×12(ヶ月)×30(年)=2520万円(支払額)
2520万円(支払額)−1680万円(借入額) = 
840万円(利息)

840万円(利息) ÷ 2520万円(支払い額) = 33.333%(率)
これのどこが、金利3%なんでしょう?(^。^;)

ああ、計算するんじゃなかった・・・


しかし、2000万円を実際に貯蓄するのに何年かかるでしょう?
仮に、年間100万円を貯蓄できたとしても20年です。
20年後、といったら若い人にとってはまだいいかもしれません。
しかし、今から20年間、今の場所に住み続けなくてはならないのです。
あなたは、アパート暮らしでしょうか? 親と同居でしょうか?
今、子供がいなくても、20年後はどうでしょうか・・・

家族によって、いろいろでしょうが、マイホームをどのタイミングで購入するかはかなり重要なこととなるでしょう。
お金のことで喧嘩するのは、一番つらいことの一つだと思います。
しまいめには
『お前が家を建てろといった』
『私は、こんな家はなくてもいい』などの夫婦喧嘩が勃発します。
針のむしろになるのはつらいですよね。

さて、それでは金利の違いではどのくらい変わるのでしょうか?

1000万円を35年返済で借りた場合のおおよその利息は下記のようになります。

3% 利息約616万円
5% 利息約1120万円

つまり、
1120−616=504(万円) の差が出ます。

よって、

頭金をいかに貯めるかが勝負にもなりそうです。v(^o^)

頭金を0にすると、ローンの負担が大きくなるので大変になると予想されます。

ハウスメーカの人と話していて
200万円のローンを増やすのは、月にして7000円の金利だと。
楽に聞こえるけれど、一年で8万4000円
30年ローンにすると、252万円になるんです。
200万円借りるのを増やすと、52万円分が余分に膨らんでしまいます。
軽の中古自動車が買えてしまう額です。

家を建てるときは、単価が何もかも大きいので
52万円は大したことはないと思うかもししれないけれど
こんな積み重ねで、どんどこローンが膨れていきます。
数字のマジックをたくみに利用したのがローンだとも思います。
がんばって考える価値はありそうです(^^)


あとがき

所得がもっと多い人、少ない人。それぞれだと思います。
でも、その背景には、一人一人、毎日の生活があるのは事実です。
各々の人に、それぞれのつきあいもそれぞれあるでしょう。

ローンは長いつきあいです。
今、家賃にあてている分をと同じ額だけをローンにするという人は多いと思います。
頭金を貯め、家賃相当分+αでローンを組む。
これなら大丈夫とだれでも思います。私達も思っていました。
しかし・・マイ・ホームを持つと、
維持費、都市計画税、固定資産税、修繕費用、繰上げ返済用資金、引越し費用、家具、電化製品、金融機関に支払う手数料、金利・・・。必要経費が沸いてきます


色々な事を含めてローンは仕方がないことだけれど、計画的でありたいと。
ローンを払うようになってから、ずしりと重みが増すように感じます。
繰り上げ返済をしたいと思いつつ、なかなか思うように実践ができないのもいたい現実です。

私達は『もっと借りれますよ』と言われたけれど、多くは借りませんでした。
正解だったと思います。ローンはずしりとくるものでした。
借りる前にこのコンテンツを作ったのですが、勉強になりました。
もし、参考になればと思います。


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